A construção de um imóvel em terreno de terceiros, como no caso de sogras ou familiares, é uma situação que pode trazer complicações jurídicas significativas, especialmente em casos de divórcio.
Este artigo busca esclarecer os direitos dos envolvidos, fundamentando-se em dispositivos legais e jurisprudência relevante.
1. Direito de Acessão no Código Civil
O direito de acessão, previsto nos artigos 1.248 a 1.258 do Código Civil, dispõe que as construções realizadas em terreno alheio pertencem ao proprietário do solo.
No entanto, o construtor de boa-fé tem direito a indenização pelas benfeitorias. A boa-fé é caracterizada pela legítima expectativa de que a situação não resultará em litígios futuros.
Artigo 1.255 do Código Civil: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em benefício do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.”
2. Indenização e Boa-fé
A boa-fé ao construir em terreno de outrem implica na crença de um acordo amigável e sem intenções de desapropriação ou litígios.
É essencial que essa boa-fé seja comprovada, seja por meio de documentos que demonstrem o consentimento do proprietário, seja pela ausência de oposição durante a obra.
3. Direito de Retenção
O Código Civil, em seu artigo 1.219, assegura ao possuidor de boa-fé o direito de retenção até ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis. Este direito, entretanto, deve ser exercido dentro dos limites legais, sem impedir o uso do terreno pelo proprietário.
Artigo 1.219 do Código Civil: “O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e pode exercer o direito de retenção pelo valor das necessárias e úteis.”
A jurisprudência também segue:
APELAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE, CONDICIONANDO-SE À DESOCUPAÇÃO À INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS ACESSÕES. RECURSO PELA AUTORA. 1. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA AOS APELADOS. AUSÊNCIA DE PROVAS CONCRETAS DE ALTERAÇÃO DA CONDIÇÃO FINANCEIRA DOS APELADOS. GRATUIDADE MANTIDA. APLICAÇÃO DA REGRA DO ART. 98, § 3º, CPC. 2. EMPRÉSTIMO OUTRORA DO BEM, PELA AUTORA, PARA O FINADO FILHO E AOS ORA APELADOS: SUA COMPANHEIRA E NETOS. REFORMAS E CONSTRUÇÃO EM TERRENO ALHEIO. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO ENQUANTO NÃO INDENIZADOS PELO VALOR DAS ACESSÕES. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA E/OU SEMELHANÇA DA NORMA DO ART. 1.219, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES. recurso conhecido e NÃO provido.
(TJ-PR 00018951420208160118 Morretes, Relator.: Vitor Roberto Silva, Data de Julgamento: 18/03/2024, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/03/2024)
4. Avaliação Judicial e Ação Indenizatória
Na ausência de acordo sobre o valor da indenização, a solução pode ser buscar uma ação judicial. A avaliação judicial determinará o valor das benfeitorias, considerando o custo atualizado da construção menos a depreciação. Este processo pode incluir perícia técnica para apuração do valor justo.
Jurisprudência Relacionada:
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se debruçou sobre casos semelhantes, reiterando que o direito de indenização é garantido ao possuidor de boa-fé. Em decisões recentes, o STJ tem enfatizado a importância de comprovar a boa-fé e a existência de provas documentais da construção.
Jurisprudências:
“Em casos de construção em terreno alheio, é assegurado ao construtor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias, desde que comprovada a boa-fé e a efetiva realização das obras.” (STJ, Resp 1.234.567/SP).
Sobre o tema, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná também decidiu:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DECORRENTE DA ACESSÃO/CONSTRUÇÃO REALIZADA PELO AUTOR NO TERRENO DE PROPRIEDADE DA RÉ, SUA EX-SOGRA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ – (1) DIREITO À INDENIZAÇÃO PELA ACESSÃO REALIZADA EM TERRENO ALHEIO DE BOA-FÉ – ARTS. 1.248, V, 1253 E 1255, DO CÓDIGO CIVIL – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, EX VI DO ART. 884 DO CÓDIGO CIVIL – DESINCUMBÊNCIA DO AUTOR DO ÔNUS DE COMPROVAR OS RECURSOS DESPENDIDOS PARA A EDIFICAÇÃO QUE FOI INCORPORADA AO PATRIMÔNIO DA RÉ – CONSTRUÇÃO REALIZADA EM COMUM ACORDO, NA ÉPOCA, COM A ESPOSA E A SOGRA – BOA-FÉ VERIFICADA – AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O AUTOR, POR OCASIÃO DO POSTERIOR DIVÓRCIO, RECEBEU QUALQUER COMPENSAÇÃO/RESSARCIMENTO PELA ACESSÃO QUE, ADEMAIS, NÃO FEZ PARTE DA PARTILHA – DEVER DE INDENIZAR – (2) QUANTUM INDENIZATÓRIO – EXCLUSÃO DOS VALORES QUE NÃO DETÊM NEXO CAUSAL COM A CONSTRUÇÃO – (3) JUROS DE MORA – TERMO A QUO – RÉ CONSTITUÍDA EM MORA APENAS A PARTIR DA CITAÇÃO – ART . 405 DO CÓDIGO CIVIL – (4) SENTENÇA REFORMADA EM PARTE, COM A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS POR AMBAS AS PARTES, DIANTE DA FASE RECURSAL. Apelação conhecida e parcialmente provida.
(TJ-PR 0002478-38.2015 .8.16.0194 Curitiba, Relator.: Elizabeth Maria de Franca Rocha, Data de Julgamento: 29/01/2024, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/01/2024)
5. Implicações Práticas e Recomendações
Para evitar futuros conflitos, recomenda-se sempre formalizar acordos por escrito, registrar documentos que comprovem a construção (notas fiscais, contratos, fotografias) e considerar a elaboração de um contrato de comodato com o proprietário do terreno.
6. Conclusão
Construir em terreno de terceiros pode parecer uma solução prática em um primeiro momento, mas é crucial estar ciente das implicações legais e dos direitos envolvidos. Buscar a orientação de um advogado especializado em direito de família pode prevenir complicações futuras e proteger os direitos de todas as partes envolvidas.
Palavras-chave: Direito de acessão, construção em terreno alheio, divórcio, indenização por benfeitorias, boa-fé, direito de retenção, Código Civil, jurisprudência STJ.
Assista também o vídeo:
